神秘“大佬”朱孟依捂地生财 合生创展总裁“悬空”6年

时隔6年后委任新行政总裁,合生创展集团有限公司(00754.HK,以下简称“合生创展”)的发展走向及家族管理,一时之间成为焦点。

9月初,合生创展宣布来自银行系统的席荣贵为新一任行政总裁。销售规模增长乏力与排名落后,已让昔日“地产航母”合生创展如今风光不再,再加上近期两笔合计131亿元的债券发行受阻,“外援”席荣贵承受的担子并不轻松。尤其是在家族控制下的合生创展,这位来自其他行业的行政总裁能有多大的施展空间,也是业内静观其变的悬念。

一位曾在合生创展任职并接近董事会主席朱孟依的知情人士告诉《中国经营报》记者:“在我的观察中,朱总(朱孟依)有自己的一套打法和想法,这套打法和想法相对来说是固化的,他需要一个职业经理人在执行层面来帮助他。”该知情人士还表示,合生创展向来追求高利润,“喜欢捂着土地等合适的时候再卖,而且慢慢卖。”

131亿融资陷入僵局

日前,记者在上海证券交易所公司债券项目信息平台了解到,名为“合生创展集团有限公司2018年非公开发行公司债券”的项目状态显示为终止,更新时间是2018年8月30日。另外,自7月2日起,“合生创展集团有限公司公开发行2018年住房租赁专项公司债券”的项目状态现在仍为中止。

上述非公开发行公司债券拟发行金额为31亿元,而住房租赁专项公司债券的拟发行金额则高达100亿元。两笔债券拟发行金额合计131亿元。

其中,住房租赁专项公司债券拟发行的100亿元,70亿元拟用于住房租赁项目建设或偿还住房租赁项目贷款,30 亿元拟用于补充营运资金。

事实上,房企融资受挫的情况,合生创展并非孤例,也反映了目前房企融资环境收紧的形势。“由于国家收紧政策,房地产企业在国内发债相对较难。事实上,在香港也越来越难了。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对记者分析。

早在2016年6年,合生创展发行31亿元公司债券,募集资金扣除发行费用后拟用于偿还金融机构借款、补充流动资金及适用的法律法规允许的其他用途。在2018年6月,合生创展赎回了其中的11亿元债券。

记者注意到,除了公司债券,发行资产支持证券也是合生创展近年热衷的主要融资方式。2016年3月及10月,合生创展先后发行两笔资产支持证券,金额分别为21.1亿元及 8.8亿元,所得款项用作一般营运用途。

此外,合生创展在2018年上半年融资也有突破。在2018年6月,合生创展发行了50亿元的商业抵押担保证券,该证券到期时间为2039年。

2018年6月底,合生创展资产负债率为57%,净负债权益比率为72%,与2017年底持平,负债水平处于行业低位。合生创展的现金也保持充裕状态,现金及短期银行存款达45亿港元。另外,合生创展短期及长期的银行贷款信用额度仍有456亿港元并未使用。

不过,负债水平虽低,但合生创展近年短期借款攀升,一年内到期借贷金额持续高企。东方财富(300059,股吧)网等相关数据分析平台显示,合生创展2017年的短期借款从2016年的69亿元飙升至156亿元,2018年6月底短期借款也在158亿元高位。而从财报来看,合生创展2017年底一年内到期的借贷金额为190亿港元,比2016年底的132亿港元增长了44%,除了银行及财务机构一年内到期借贷金额的攀升,公司债券与资产支持证券的一年内到期金额也由7亿港元增长471%至40亿港元。2018年6月底,公司债券、资产支持证券及商业抵押担保证券一年内到期的借贷金额仍达41亿港元。

规模徘徊不前

9月3日,合生创展发布人事任命公告,宣布席荣贵为公司执行董事及行政总裁,已于9月1日生效。合生创展迎来了新一任行政总裁,也结束了此前行政总裁一职“悬空”6年的尴尬。

资料显示,现年46岁的席荣贵在银行业拥有逾18年管理经验,专注营运及企业管理。加入合生创展前,席荣贵曾于中国建设银行股份有限公司任职23年,他曾于2009至2014年担任中国建设银行广东省分行公司业务部总经理,离任前职位为中国建设银行广东省分行副行长。

2012年3月,合生创展宣布薛虎辞任执行董事兼行政总裁,缘由为薛虎拟投放更多时间于其个人事务。在席荣贵到来之前,行政总裁一直处于空缺状态。

记者查阅了解到,相比外部空降而来的席荣贵,薛虎属于合生创展内部提拔,其于2010年3月被委任为行政总裁,而2007 年10月23日起就已出任执行董事一职。从合生创展在2010年财报披露的信息来看,薛虎是高级经济师,曾任职于国内高等院校及大型国有企业,1994年加盟合生创展,在房地产投资、营销管理、企业管理方面积累逾十年经验。

自第一任行政总裁谢世东在2003年离职后,合生创展行政总裁随后遭遇了频繁更换的局面。而销售规模增长迟缓,行政总裁不断变换,这些都被业内认为与合生创展家族管理方式有着密切的关联。

2017年财报显示,新达置业有限公司持有合生创展 52.14%股权,为发行人的控股股东,远富投资有限公司持有17.76%股权。在上述住房租赁专项公司债券募集说明书里,合生创展就已提到,新达置业有限公司主要业务为投资控股,并无实际生产经营,合生创展董事会主席朱孟依是唯一股东。朱孟依之子朱一航间接持有远富投资有限公司 100%的股份,该公司与新达置业有限公司为一致行动关系。值得一提的是,朱孟依之女、时年25岁的朱桔榕在2013年被委任为合生创展董事会副主席。

“在我的观察中,朱总(朱孟依)有自己的一套打法和想法,这套打法和想法相对来说是固化的,他需要一个职业经理人在执行层面帮助他。”一位曾在合生创展任职并接近朱孟依的知情人士告诉记者,“合生创展一向的想法,是不管资本市场,并不在意资本市场的看法,因为它所做的所有事情跟资本市场需求是相背离的,比如说资本市场需要持续的业绩增长,它不管,它只需要高利润,它就喜欢捂着土地等合适的时候再卖,而且慢慢卖。”

近年来,合生创展的土地储备处于只减不增的微降态势。2013年的土地储备曾达3269万平方米,截至2018年6月底,合生创展的土地储备已降至2936万平方米。另外,2018年上半年的毛利率高达48%,处于行业水平的高位。

不过,行政总裁人事更迭的背后,此前合生创展引以为豪的销售规模早已出现停滞不前的局面,这种境况至今也未有明显改观。

公开报道显示,2004年11月,合生创展相关高层宣布2004年销售额达到100亿元,成为国内首家突破百亿销售规模的房企,在业内引起热议。记者梳理发现,合生创展接下来的销售规模增长陷入停滞,长期在百亿水平摇摆,最后远落后于昔日销售规模不如自己的竞争对手。

2005年~2008年,合生创展维持在百亿元销售规模,2009年升至150亿元,这也是其迄今年度最高的销售额。此后的销售业绩也未见起色。2010年~2013年的销售额分别为110.4亿元、99.4亿元、116.43亿元和112.7亿元。2014年回落明显,销售额仅有53.52亿元。2015年~2017年,合生创展的销售额虽有回升,但依旧在百亿规模徘徊。在2018年上半年,合生创展的销售额为62亿元,同比增长38%。

第三方统计机构克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售排行榜TOP200》显示,合生创展的销售额排名第146位,远落后与万科、恒大、碧桂园、富力、雅居乐等广东本土房企。2018年上半年,合生创展的销售排名也无太大变化,依然远在百强房企之外。

在市场集中度不断提升的背景下,房企销售规模较小的竞争劣势开始凸显。资深地产专家刘忠岭告诉记者,对比大型房企,中小型房企在资金、资源、品牌等方面处于劣势,融资难度大,资源相对较少。克而瑞相关报告亦指出,2018年上半年,TOP200各梯队房企销售金额集中度均有较大幅度的提升。未来,随着行业集中度继续上升,市场资源和份额将向大型品牌房企靠拢。

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