楼面价13000, 开发商若不亏本, 新房价格要卖多少?

我们常把土地比成“面粉”,新房比成“面包”。一般来说,“面粉”价格高低决定了“面包”价格,土地价格影响到房价走向。所以,当你所在城市的某个板块拍出一块商品房用地,我们可了解一下开发商开盘的售价是多少,从而对版块内的房价有一个基本判断。

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先来看看几个关键名词:

楼面价=土地总价/土地面积*容积率;

容积率=地上总建筑面积/用地面积;

建安成本=人工费+建材费+所有管理费用(注:多层与小高层、高层价格有差异,多层1300元/平米,小高层1500/平米;高层1700/平米,各城市可能有一定差异);

财税管理费=税费+借款利息+管理费用(注:这部分费用一般为住房售价的15-17%,各地有所差异);

企业所得税=(销售价格-财税管理费)*25%;

最终,住房售价=楼面价+建安成本+财税管理费+企业所得税+预期利润

下面举例计算,假如某市刚拍出的地块楼面价13000,计算结果如下:

住房售价=13000+1300+25000*17%+25000*83%*25%+25000*10%=26237元

根据上述计算,13000元的楼面价,卖出的售价应为2.6万元,正好是2倍关系,此关系只是一种巧合。事实上,如果更高楼面价,保本售价就不会是2倍的关系,大家可以按此公式算算你所在城市地块的新房售价是多少?

当然,这仅是常规推导出的新房售价。事实证明,楼面价确实对房价影响至关重要。但现实中,新房售价受多方面影响。特别是在当前严厉的限价政策之下,高地价不一定卖出高房价,那么就意味着一些房企要亏本卖房。

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