在万科、恒大、碧桂园都在强调的“高周转”中, 采购有多重要?

2018年第一季度销售业绩显示,房企三大龙头万科、恒大、碧桂园一季度的销售额合计超过5000亿元。

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万科是业内最早提出对高周转进行量化考核的房企。2008年金融危机使万科遭遇了第一次业绩负增长,让时任万科总裁的郁亮认识到,快速周转模式对保持资金链顺畅起到的重要作用。

高周转模式贯穿于恒大的发展史中,在过去数年成为恒大引以为傲的发展动力。在抢占城市的战略中,恒大通过标准化运营及强大的执行力,实现高周转、提高资金使用率,为恒大的不断扩张打下坚实基础。

2018年4月,碧桂园在一周之内连续三次发文,要求三四五线城市项目加速周转。碧桂园董事局主席杨国强认为高周转是战无不胜的法宝,而现在碧桂园摘牌后1.65个月动工、5.2个月开盘的速度实在太慢。

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高周转≠简单的快速开发

一般来说,房企从拿地到开工、再从开工到开盘销售,需要5~6个月的时间,4个月基本就是上限。

实现房地产项目高周转的快速开发,根本上是为了加速回款、提高利润率和资金周转率,实现盈利。但快速开发并不代表着盲目地一味追求速度,不能采取取消必要环节、牺牲成果质量、甚至违规等简单粗暴的手段。

房地产项目开发需求专业性强、内外部资源协同复杂,对工程建设的进度计划管理能力要求非常高。所以房地产项目的快速开发要在保证质量的前提下,针对具体项目的开发策略和资源保障评估等方面提早调研及策划,通过可控的前置、并行、倒推等提速优化措施重组项目进度链条,有效提高效率降低成本。

在房住不炒、租购并举、银行开发贷额度紧缩、禁止信托资金违规投向房地产领域、国家外管局限制房地产企业借用外债等一系列高压政策下,2018年已经成为房企资金形势最紧张的一年,高周转成为房企摆脱资金压力的重中之重。

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高周转的关键=建立采购管控体系

采购环节是高周转的关键,要想做到摘牌一个小时施工单位就进场,就得在拿地前完成预招投标选定好施工单位,在拿地的同时合作单位已经随时待命。为了加快开工、节约成本,集团房企需要特别成立战略采购部,建立科学的采购管控体系,这在现实中执行起来却并不容易。

采购组织架构、流程不规范

采购部定位如果不明确,就会造成采购部门的职能缺失,导致部门之间缺乏有效的沟通和衔接、项目采购工作的协调性较差。还会造成诸如采购政策制定流程、年度采购招标流程、年度采购计划预算编制流程等等核心采购流程设计的缺失,导致采购工作随意性较大。

采购内控体系、供应商分级管理体系不科学

如果没有建立科学有效的工具和信息平台,进行采购跟踪、评估、分析、控制和科学决策,就难以判断什么样的采购才是符合企业利益的。同时,缺乏对主要供应商的管理能力、不注重长期供应商的关系管理,当供应商流失或发生变更时就不能主动应变。

除上述问题之外,现实中还存在着采购职能分散、采购效率低、采购观念落后等等问题。面对强调高周转的行业现状,这些问题亟待改善。

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